5 ทำเลทองน่าลงทุนด้านอสังหาฯในบริสเบน

หลังจากตอนที่แล้วเราพูดกันถึงเรื่องความน่าลงทุนของเมืองบริสเบนกันไปแล้ว จากการสัมภาษณ์คุณ Sam และ Carlos จากบริษัทอสังหาฯ I-Sale Property ครั้งนี้เราจะมาพูดกันลงลึกไปอีกนิดนึงถึงทำเลที่ตั้งในแต่ละจุดของบริสเบน และปัจจัยที่มีผลต่อการลงทุน รวมไปถึงการเลือกที่พักอาศัยเองก็ตาม

ปัจจัยในการกำหนดมูลค่า

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีหลากหลายรูปแบบ และหลากหลายทำเลด้วยกัน ซึ่งแต่ละทำเลก็มีการสร้างกำไรได้แตกต่างกันตามผลของการเก็งกำไรของอสังหาฯ

เมื่อพูดถึงการเก็งกำไร แน่นอนสิ่งที่มาพร้อมกันก็คือความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น ดังนั้นเราควรลงทุนอย่างมีหลักการ โดยสังเกตจากปัจจัยพื้นฐานของแต่ละทำเล

การลงทุนที่ I-Sale แนะนำและมองว่าได้ผลเป็นอย่างดีคือ การลดความเสี่ยงและการลงทุนอสังหาฯในย่านหลัก หรือเรียกว่า “Blue Chip” หลาย ๆ คนอาจจะเคยได้ยินกับคำว่าหุ้น Blue Chip เราจึงขอแนะนำใช้หลักการเดียวกันสำหรับการลงทุนในอสังหาฯ เช่นกัน

แหล่งงานของบริสเบนตอนนี้ค่อนข้างจะกลับมากระจุกตัวอยู่ที่ในเขตตัวเมือง Brisbane City สะท้อนให้เห็นว่าคนทำงานเองก็อยากจะมีบ้านพักที่อยู่ไม่ไกลจากที่ทำงาน นอกจากนี้จำนวนประชากรที่อยู่ในเมืองเองก็เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก

เมื่อจำนวนคนในเมืองที่เพิ่มขึ้น ไลฟ์สไตล์ของคนเมืองก็คือ มักจะพักอาศัยอยู่ตามอพาร์ตเมนต์ แฟลต หรือคอนโด และด้วยความต้องการที่เพิ่มขึ้นเหล่านี้ จึงทำให้แนวโน้มผลตอบแทนจากค่าเช่าขยับสูงขึ้นตาม รวมไปถึงราคาของตัวอสังหาฯเองที่สูงขึ้นด้วยเช่นกัน ปัจจัยพื้นฐานเหล่านี้ส่งผลให้ย่านในเมืองเป็นทำเลที่น่าสนใจ

โดยบทความนี้เราจะกล่าวถึงทำเลในบริสเบน ที่เรียกได้ว่าเป็นทำเลทองในการลงทุน ซึ่งมีปัจจัยต่าง ๆ ที่คล้าย ๆ กัน เช่น..

• ใกล้เขตตัวเมืองบริสเบน
• เป็นแหล่งที่พักของผู้มีรายได้สูง
• สามารถเข้าถึงกับโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ เช่น แหล่งทำงาน ย่านสถานบันเทิง ร้านอาหาร แหล่งช้อปปิ้ง และสถานที่พักผ่อนหย่อนใจต่าง ๆ

ปัจจัยดังกล่าวข้างต้นทำให้ผลตอบแทนของค่าเช่า และผลตอบแทนของมูลค่าอสังหาฯ น่าสนใจในการลงทุน

Southpoint Apartments
South Bank, Brisbane

..และด้วยข้อมูลข้างต้นนี้ ในบริสเบนมันจึงมีทำเลทองของอสังหาฯอยู่ 5 จุดด้วยกัน ทีนี้เรามาดูกันว่ามีที่ไหนบ้าง

1.) South Brisbane

South Brisbane ตั้งอยู่ริมแม่น้ำบริสเบน ติดกับตัวเมืองบริสเบนด้านตอนใต้ ถือเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุดในบริสเบน มีสวนสาธารณะที่น่าหลงใหล รวมไปถึงชายหาดเทียมตั้งอยู่ในใจกลางเมือง มีสนามกีฬาระดับชาติและสถานที่ท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมของออสเตรเลีย South Brisbane เป็นย่านที่มีการคมนาคมขนส่งเชื่อมไปยังสถานที่อื่น ๆ ของบริสเบนเป็นอย่างดี และยังอยู่ใกล้กับเมืองในระยะที่สามารถเดินไปได้อีกด้วย

จากการสำรวจปี 2011 South Brisbane มีจำนวนผู้อยู่อาศัยอยู่ที่ 5,416 คน อายุเฉลี่ยของผู้อาศัย คือ 30 ปี (ต่ำกว่าอายุเฉลี่ยของคนออสเตรเลีย 7 ปี) นั่นหมายความว่ามีจำนวนประชากรในวัยเรียนเป็นจำนวนมากอาศัยในย่านนี้ South Brisbane มีระบบขนส่งเชื่อมต่อรถประจำทางไปยังบริเวณอื่น ๆ และยังมีสถานีรถไฟหลักอยู่ถึง 2 สถานี คือ South Brisbane และ South Bank รวมถึงเรือ CityCat ไปยังอีกฟากหนึ่งของแม่น้ำบริสเบน

จากการสำรวจปี 2011 จะเห็นว่า 33 % ของผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าของที่ซื้ออยู่เอง (จำนวนเจ้าของที่ซื้อขาดใกล้เคียงกับเจ้าของซื้อแบบผ่อนจ่าย) ที่น่าสนใจคือ 64 % ของผู้อยู่อาศัยในย่านนี้เป็นผู้เช่าชั่วคราว

กลุ่มผู้อาศัยอยู่ในวัยทำงาน ระดับผู้ชำนาญการ(professionals) โดยเป็นคู่สามีภรรยาไม่มีลูกอยู่ที่ 34% ย่านนี้มีโรงเรียนชื่อดังอย่าง Brisbane State High School, โรงเรียนเอกชนหญิงล้วนอย่าง Somerville House และโรงเรียน St Lauraence’s College มหาวิทยาลัยในละแวกใกล้เคียง เช่น South Bank TAFE Queensland, มหาวิทยาลัย Griffith เป็นต้น

2.) Fortitude Valley

Fortitude Valley หรือเรียกสั้น ๆ ว่า Valley หรือ China Town อยู่ติดกับเมืองบริสเบนไปทางตะวันออกฝั่งตอนเหนือ ถือเป็นแหล่งรวมสถานบันเทิงและที่ท่องเที่ยวยามราตรี ถือเป็นย่านที่มีผู้คนคับคั่งและเป็นแหล่งช้อปปิ้งหลักแห่งหนึ่งในรัฐควีนส์แลนด์ ประเภทของที่พักส่วนใหญ่เป็นรูปแบบอพาร์ตเมนต์ จากการสำรวจปี 2011 Fortitude Valley มีจำนวนผู้อยู่อาศัยอยู่ที่ 5,615 คน อายุเฉลี่ยของผู้อาศัย คือ 31 ปี (ต่ำกว่าอายุเฉลี่ยของคนออสเตรเลีย 6 ปี)

Fortitude Valley มีระบบขนส่งเชื่อมโยงเป็นอย่างดี รถประจำทาง, รถไฟที่เชื่อมโยงกันกับแหล่งอื่น ๆ รวมไปถึง สายรถไฟเชื่อมโยงไปยังสนามบินอีกด้วย

จากการสำรวจปี 2011 จะเห็นว่า 23 % ของผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าที่ซื้ออยู่เอง (ส่วนใหญ่ซื้อขาด) ที่น่าสนใจคือ 70 % ของผู้อยู่อาศัยในย่านนี้เป็นผู้เช่าชั่วคราว

กลุ่มผู้อาศัยอยู่ในวัยทำงาน ระดับผู้ชำนาญการ (professionals) โดยเป็นคู่สามีภรรยาไม่มีลูกอยู่ที่ 34% ตามด้วยอาศัยอยู่คนเดียว 27 % เนื่องจากเป็นย่านที่อยู่ใกล้เมืองบริสเบนทำให้ที่ดินในย่านนี้มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง และความต้องการที่พักอาศัยสำหรับอพาร์ตเมนต์ที่ทันสมัยก็ยังมีอยู่อยู่ต่อเนื่อง

3.) West End

West End ถือเป็นย่านที่มีสีสันแห่งหนึ่งในบริสเบน เป็นแหล่งรวมวัยรุ่น หลากหลายวัฒนธรรม ย่านนี้มีชื่อเสียงในเรื่องคาเฟ่เก๋ ๆ และแหล่งรวมสถาบันการศึกษามากมาย West End เชื่อมต่อกับเมืองบริสเบนทั้งด้วยการขนส่งทางบกและทางน้ำ

จากการสำรวจปี 2011 West End มีจำนวนผู้อยู่อาศัยอยู่ที่ 8,061 คน อายุเฉลี่ยของผู้อาศัย คือ 35 ปี (ต่ำกว่าอายุเฉลี่ยของคนออสเตรเลีย 2 ปี) West End รองรับผู้อยู่อาศัยหลากหลายอายุตั้งแต่วัยทำงาน นักเรียนนักศึกษา จนกระทั่งผู้สูงอายุ

West End มีระบบขนส่งเชื่อมโยงผ่านรถประจำทาง เรือ CityCat จากท่าเรือ West End ไปยังอีกฟากหนึ่งของแม่น้ำบริสเบน

จากการสำรวจปี 2011 จะเห็นว่า 37 % ของผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าที่ซื้ออยู่เอง (จำนวนเจ้าของที่ซื้อขาดใกล้เคียงกับเจ้าของซื้อแบบผ่อนจ่าย) อีก 59 % เป็นผู้เช่าชั่วคราว

กลุ่มผู้อาศัยอยู่ในระดับผู้ชำนาญการ(professionals) โดยเป็นคู่สามีภรรยาไม่มีลูกอยู่ที่ 26 % ใกล้เคียงกับครอบครัวสามีภรรยาที่มีลูกอยู่ที่ 25 % เนื่องจากย่านนี้มีโรงเรียน และสถานศึกษา มหาวิทยาลัยในละแวกใกล้เคียง ซึ่งอยู่ใกล้กับ University of Queensland, มหาวิทยาลัย Griffithและ QUT

4.) Newstead

Newstead เดิมทีเป็นย่านอุตสาหกรรมที่อยู่ในแถบตัวเมือง อยู่ห่างจากตัวเมือง ไปทางตอนเหนือเพียง 3 กิโลเมตร ย่านนี้ถือได้ว่ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก จากย่านที่ไม่น่าสนใจจนเป็นทำเลที่โดดเด่นแห่งหนึ่งของบริสเบน ประเภทของที่พักส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ 82 %

จากการสำรวจปี 2011 Newstead มีจำนวนผู้อยู่อาศัยอยู่ที่ 836 คน (จำนวนประชากร ณ วันนี้เพิ่มมากกว่าตัวเลขนี้อย่างแน่นอน) อายุเฉลี่ยของผู้อาศัย คือ 36 ปี (สูงกว่าอายุเฉลี่ยของคนออสเตรเลีย 1ปี)

Newstead มีระบบขนส่งเชื่อมโยงเป็นอย่างดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเดินทางโดยรถประจำทาง รวมไปถึง การบริการขนส่งทางเรือเรือข้ามฟากไปยังฝั่ง Bulimba เรือ Citycat เพื่อเดินทางเข้าเมืองและไปที่อื่น ๆ

จากการสำรวจปี 2011 จะเห็นว่า 47 % ของผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าที่ซื้ออยู่เอง (กว่าครึ่งหนึ่งเจ้าของซื้อแบบผ่อนจ่าย) อีก 51 % เป็นผู้เช่าชั่วคราว

กลุ่มผู้อาศัยอยู่ในระดับผู้ชำนาญการ (professionals) โดยเป็นคู่สามีภรรยาไม่มีลูกอยู่ที่ 48 % ราคาของอพาร์ตเมนต์ในย่านนี้ถือเป็นระดับกลุ่มคนมีฐานะ โดยสะท้อนให้เห็นจากไลฟ์สไตล์ การกินอยู่ ร้านอาหารที่มีอยู่ในย่านนี้

5.) Hamilton

Hamilton อยู่ห่างจากตัวเมืองไปทางตอนเหนือ 7 กิโลเมตร มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวตรงที่สามารถเห็นวิวของเมืองบริสเบน ในขณะเดียวกันก็สามารถสัมผัสความสวยงามของแม่น้ำบริสเบนไปพร้อมกัน จึงทำให้ Hamilton เป็นย่านที่มีเสน่ห์ผสมผสานระหว่างความทันสมัยและกลิ่นอายของเก่าแก่ของย่านเล็ก ๆ แห่งนี้

จากการสำรวจปี 2011 Hamilton มีจำนวนผู้อยู่อาศัยอยู่ที่ 4,721 คน อายุเฉลี่ยของผู้อยู่อาศัยคือ 39 ปี (สูงกว่าอายุเฉลี่ยของคนออสเตรเลีย 2 ปี)

กลุ่มผู้อาศัยอยู่ในระดับผู้ชำนาญการ (professionals) โดยเป็นคู่สามีภรรยาและลูก 32 % รองลงมาคือคู่สามีภรรยาวัยเริ่มทำงาน Hamilton ถือเป็นย่านที่มีรายได้หลังหักภาษีที่สูงที่สุดในรัฐควีนสแลนด์ ราคาของอสังหาฯ ในย่านนี้จึงสะท้อนให้เห็นไลฟ์สไตล์ของคนที่อยู่ในย่านนี้

Hamilton มีระบบขนส่งเชื่อมโยงหลากหลายตั้งแต่ การเดินทางโดยรถประจำทาง รวมไปถึง การบริการขนส่งทางเรือ Citycat

จากการสำรวจปี 2011 จะเห็นว่ามีเพียง 53 % ของผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าที่ซื้ออยู่เอง (กว่าครึ่งหนึ่งเจ้าของซื้อแบบผ่อนจ่าย) อีก 44 % เป็นผู้เช่าชั่วคราว

โดยสรุป.. ขอหยิบเอากราฟ มาวิเคราะห์เพื่อให้มองเห็นชัดเจนขึ้น มีดังนี้..

จากตารางจะเห็นได้ชัดเจนว่าหากเป็นในด้านบ้านพักอาศัย ย่าน South Brisbane ได้รับความนิยมมากที่สุด โดยมีมูลค่าการเปลี่ยนแปลง +15.1% ส่วนอสังหาฯประเภทห้องชุดหรืออพาร์ตเมนท์นั้น ย่าน Newstead ราคาพุ่งสูงขึ้นเป็นอย่างมาก โดยมีมูลค่าเปลี่ยนแปลงที่ +22%

สำหรับมูลค่ารวมของอสังหาฯทั้งหมดในบริสเบน ไม่ว่าจะเป็นบ้านพักอาศัยหรืออพาร์ตเมนท์ ก็ยังอยู่ในเกณฑ์ที่เพิ่มขึ้นทั้งคู่  นี่จึงเป็นแนวโน้มที่ดีสำหรับใครก็ตามที่กำลังคิดจะลงทุนด้านอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อปล่อยเช่า, เพื่อเก็งกำไร, อาศัยเองในอนาคต หรือเพื่อประโยชน์ด้านภาษี ก็ตาม..

Unison
Newstead, Brisbane

ขอขอบคุณ I-Sale Property สำหรับข้อมูลในครั้งนี้ สำหรับผู้สนใจและอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติม การลงทุนอสังหาฯในบริสเบนและเมืองอื่น ๆ ของออสเตรเลีย สามารถติดต่อได้ที่..

เว็บไซต์: www.isaleproperty.com.au
อีเมล์: thailand@isaleproperty.com.au
โทรศัพท์: +61 (07) 3343 5369