วงจรของอสังหาฯในออสเตรเลีย ขาขึ้น.. หรือ ขาลง.. และ "บริสเบน" กำลังอยู่ในจุดไหน!?

Stradbroke Island โอ้ทะเลแสนงาม.. ฟ้าสีครามสดใส.. ตอนนี้ตัวเองมีความสุขมาก เพราะเพิ่งไปตั้งแคมป์ที่ Stradbroke Island ขับรถจาก Brisbane CBD ไปแค่ 45 นาที ต่อด้วยเรือ Ferry เหมือนเรือข้ามเกาะช้างที่เมืองไทยบ้านเราเลยค่ะ อีกประมาณ 45 นาทีก็ถึง ช่วงอยู่บนเรือก็จะเห็นปลาโลมามาว่ายน้ำเล่นกัน สุดยอดค่ะ ^_^ ถ้าใครมีรถ 4WD สามารถขับรถบนชายหาดได้เป็นสิบ ๆ กิโลเมตร ทะเลที่นี่สวยจับใจจริง ๆ ธรรมชาติยังสดสะอาดบริสุทธิ์และปลอดภัย อากาศไม่หนาวมาก และผู้คนไม่แออัดมากเหมือนเมืองอื่น ๆ

หากคุณพ่อคุณแม่ท่านใด กำลังคิดตัดสินใจให้ลูก ๆ มาเรียนต่อต่างประเทศ กำลังตัดสินใจว่าจะให้ลูกไปเรียนต่อที่ไหนดี มีโรงเรียน มหาวิทยาลัย และมีคุณภาพชีวิตที่ดี Yaya ว่า Brisbane นี่ละค่ะเป็นทางเลือกที่ดีทางหนึ่งที่ไม่ควรมองข้าม ^_^ อยากปรึกษาเรื่องเรียน เรื่องงาน การใช้ชีวิตที่นี่ หรืออยากคุยกับ Yaya ยินดีนะคะ ID line: Keeprunning… (3จุด)

 

เข้าเรื่องการลงทุนกันต่อเลยดีกว่านะคะ.. เมื่อไม่นานมานี้มีคนถาม Yaya ว่า.. “พี่มีบ้านอยู่ 2 หลังใน Brisbane พี่จะขายตอนนี้ดีหรือเปล่า ขายตอนไหนดี พี่จะซื้อใหม่ใกล้ ๆ เมืองแบบลงทุนซื้อตอนนี้ดีมั๊ย? พี่กลัวซื้อแพงขายถูก คือกลัวขาดทุนอะทำไงดี?”

หุหุ ^^ พี่คะ พี่คะ ใจเย็นค่ะ เดี๋ยว Yaya ช่วยคิดให้นะคะ แต่พี่ต้องเข้าใจก่อนนะคะว่า “การลงทุนมีความเสี่ยง เป็นเรื่องปกติ แต่จะเสี่ยงมากเสี่ยงน้อยขึ้นกับการศึกษาหาข้อมูลก่อนการลงทุนเป็นสำคัญ” ไม่มีใครตอบได้ 100% ว่าจะลงทุนตอนไหนได้กำไรมากที่สุด เพราะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องอาศัยการวิเคราะห์จากหลายปัจจัยเข้าด้วยกัน แต่การวิเคราะห์ข้อมูลต่าง ๆ จะทำให้เราเกิดความเสี่ยงน้อยลง และการทำกำไรจะมีโอกาสมากขึ้นค่ะ

ก่อนอื่น เรามาเรียนรู้เรื่องราวของ วงจรอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Clock ตามด้านล่างกันนะคะ..

 

วงจรอสังหาริมทรัพย์

 

วงจรของอสังหาริมทรัพย์ หากเปรียบเทียบก็เหมือนวงจรชีวิตคนเรานี่ล่ะค่ะ ซึ่งแบ่งได้เป็น 4 ช่วงชีวิต ตามเวลาของนาฬิกา

6 - 9 นาฬิกา เป็นช่วงเริ่มต้น เป็นช่วงที่มูลค่าทรัพย์ต่ำ และเป็นช่วงขาดแคลนที่อยู่อาศัย (under Supply) ถ้าซื้อช่วงนี้จะได้กำไรดีมาก แต่คนส่วนใหญ่จะไม่มั่นใจที่จะซื้อในช่วงนี้เพราะยังไม่มีปัจจัยอื่น ๆ มาสนับสนุนให้มั่นใจนัก

9 - 12 นาฬิกา เป็นช่วงการเติบโต ช่วงนี้ความต้องการซื้อมีมาก ทำให้มูลค่าทรัพย์จะค่อย ๆ สูงขึ้น จากปัจจัยสนับสนุนต่าง ๆ ทั้งภาคเอกชน และภาครัฐ ในการที่กระตุ้นให้เกิดการเติบโตมากขึ้น อาทิ Promotion การขาย ภาวะเศรษฐกิจมหภาค การสนับสนุนจากรัฐ อัตราดอกเบี้ย และอื่น ๆ อีกมากมาย ช่วงนี้รีบซื้อค่ะ เพราะมีข้อมูลมาก และมีปัจจัยต่าง ๆ มาสนับสนุนให้เกิดความเชื่อมั่น

12 - 3 นาฬิกา เป็นช่วงโตเต็มที่ ช่วงจุดสูงสุดของมูลค่าทรัพย์ที่โตเต็มวัย เป็นช่วงที่ดีที่สุดของการขายเพื่อทำกำไรสูงสุด

3 - 6 นาฬิกา เป็นช่วงถดถอย การก่อสร้างลดน้อยลง เพราะมีอสังหาฯ เกิดขึ้นค่อนข้างเยอะแล้ว (Over Supply) อัตราการเติบโตลดลงเรื่อย ๆ มูลค่าทรัพย์จะไม่ขยายตัวเพิ่มขึ้น แต่ไม่ได้หมายความขายแล้วจะขาดทุนเสมอไปนะคะ เพียงแต่อาจจะทำกำไรไม่มากเท่ากับเวลาอื่น และการขายช่วงนี้อาจจะไม่คล่องตัวเหมือนเวลาอื่น ช่วงนี้ก็ขึ้นอยู่กับ location โอกาส จังหวะ และ ที่สำคัญความสามารถของตัวแทนขายละค่ะ ^_^

 

แน่นอนค่ะ ทุกท่านคงจะถามต่อว่า.. แล้ว Brisbane ปี 2016 นี้กำลังอยู่ในช่วงไหน?

Yaya จะวิเคราะห์ตามหลักเศรษฐศาสตร์มหภาค ซึ่งดูได้จากปัจจัยต่างๆ ดังนี้ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ อัตราดอกเบี้ย ปริมาณ Demand และ Supply ฯลฯ ในความเห็นของ Yaya นั้น.. Brisbane กำลังอยู่ในช่วงของ 6.00 นาฬิกา คือ ช่วงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีราคาต่ำ เป็นช่วงที่ดีมากๆ ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เมื่อเทียบกับเมืองอื่นในออสเตรเลียอย่าง Sydney และ Melboune (ตามตารางด้านล่าง) และการขยายตัวของ Mega Project ในไม่กี่ปีข้างหน้าจากกระแสโครงการสนับสนุนจากภาคเอกชน และรัฐบาลในการกระตุ้นการลงทุน เริ่มดูกันเลยนะคะ ^_^ ว่ามี Project อะไรบ้าง?

 

ตารางเปรียบเทียบมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และอัตรารายได้จากการเช่า Brisbane ยังคงมีราคาต่ำ จึงเป็นผลให้มีอัตรารายได้จากการเช่าสูงกว่า Sydney และ Melbourne และคาดว่าจะสูงขึ้นอีกในปี 2017

 

อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศออสเตรเลีย

เศรษฐกิจของออสเตรเลียในรอบ 24 ปีนั้น ได้มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างคงที่และมั่นคง ไม่มีการเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ (Economic Crisis) ที่มีผลกระทบต่อประเทศ ไม่มีการถดถอยตามกระแสวิกฤติของเศรษฐกิจโลก เพราะการบริหารเศรษฐกิจของรัฐบาลที่นี่ถือว่าค่อนข้างดีมาก

Australia has a very stable economy, no recession in 24 years

 

การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน

รัฐบาลประเทศออสเตรเลียได้ลงทุนในปัจจัยพื้นฐานใน Brisbane โดยมีโครงการใหญ่ๆ (Mega Project) เกิดขึ้นมากมายมากกว่าพันล้านดอลล่า ตามด้านล่างนี้เลย

• ขยาย Runway ของสนามบิน Brisbane รองรับนักท่องเที่ยวที่จะมากันมากขึ้น เพราะอภิมหาโปรเจ็ค Queen’s Wharf จะทำให้นักท่องเที่ยว หลั่งไหลมาที่นี้กันอย่างล้นหลาม



• Queen’s Wharf Brisbane เป็น “World Class Hotel and Casino Resort”

• ขยายช่องทางเดินรถประจำทาง และรถไฟ ตามเส้นทางสายใหม่

 

• การปรับพื้นที่เชื่อมต่อระหว่าง Kurilpa, West End สู่ Brisbane CBD ปรับทั้งทัศนีย์ภาพให้เกิดความสวยงามยิ่งขึ้น, สถานที่นั่งกินดื่ม Chill Chill, Rooftop Garden, สถานบันเทิงระเริงใจ  นึกภาพแล้วคลื้มตามเลยค่ะ เมืองสวรรคจริงๆ ^_^

 

อัตราดอกเบี้ย และปริมาณ Demand และ Supply

แน่ นอนค่ะรัฐบาลออสเตรเลียต้องการสนับสนุนการลงทุนใน Brisbane อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต้องตื่นตาตื่นใจแน่นอน จึงจะเป็นผลให้คนกู้เงินเพื่อลงทุนเพราะได้อัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตรา ดอกเบี้ยเงินฝากที่ต้องแช่ไว้ใน Bank เฉยๆ ก็ ประมาณ 2.5% ต่อปี  ตอนนี้

• อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ประมาณ 4.5-4.7% ต่อปี แล้วแต่ธนาคาร 
• อัตรา การผลตอบแทนรายได้จากการเช่าบ้านเฉลี่ยของ Brisbane อยู่ที่ประมาณ 5-5.5% ต่อปี มากกว่า Sydney และ Melbourne เนื่องจากราคาค่าบ้านต่ำกว่า และคาดว่ารายได้นี้จะสูงขึ้นอีกในปีหน้า

เห็นมั้ยคะว่าค่าเช่าก็สามารถผ่อนดอกเบี้ยได้แล้วโดยไม่ต้องควักเงินลงทุน เพิ่มเลย!!!! จึงทำให้คนหันมาลงทุนอสังหาฯ กันเยอะขึ้น… เมื่อ Demand เกิด Supply จึงเกิดตาม เป็นวัฎจักรของวงจรเศรษฐกิจเช่นนี้แล…

 

รีบๆ จับจองกันเร็วๆ นะคะ เพราะคิดมากไป และช้าไป อาจพลาดโครงการดีๆ ที่น่าลงทุนไปนะคะ คราวหน้า Yaya จะมานำเสนอโครงการดีๆ ว่ามีโครงการใดบ้างที่น่าสนใจ และเพราะอะไรถึงว่าดี ^_^  ถ้าคิดอะไรไม่ออก อยากถามอะไรเพิ่มเติม ถาม Yaya ได้นะคะ ID line : Keeprunning… (3จุด)   ส่วนวันนี้ ราตรีสวัสดิ์ ฝันดีทุกคนนะคะ ^_^